不動産購入時に現金一括購入をされる場合を除いて、大抵の方は住宅ローンを組むこととなります。住宅ローンと一口にいっても、民間金融機関はそれぞれ特徴が異なりますし、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供するフラット３５などもお得なのかそうでないのか頭を悩ませるところです。今回は、利率が固定となることで有名なフラット３５の特徴について考えてみたいと思います。
目次
住宅ローン フラット３５
住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供しているフラット〇〇ですが、「フラット３５」は不動産購入未経験者の方でも聞いたことはあるのではないでしょうか。
このフラットシリーズは「借入時に返済終了までの金利が確定する住宅ローン」のことを指しています。借入の際にはいくつか申込者や購入予定物件に条件があるため、一般的なローンと比べると利用しづらいイメージがありますが、金利が長期間固定となるメリットを合わせ持っています。
フラット３５の要件
申込者本人に課せられる要件
フラット３５を申し込むには、いくつかの要件を満たす必要があります。申込者本人に課せられる要件は以下のとおり。
- 申込時の年齢が満７０歳未満
（親子リレー返済を利用している場合は、満７０歳以上でも申込み可） - 日本国籍、永住許可を受けている人または特別永住者
- クレジットカードのキャッシングを含むすべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合が一定の基準を満たす人（収入を合算できる場合も有）
⇒３０％以下が基準（年収４００万円以上であれば３５％以下）
購入予定不動産にかかる要件
また、これとは別に不動産にかかる要件もあります。
- 借入対象となる住宅またはその敷地を共有する場合は、申込み本人が共有持分を持つなどの要件あり
- 申込み本人または親族がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金であること
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
- 住宅の床面積が一定の基準に適合する住宅
一戸建て等の場合：７０㎡以上
集合住宅（マンション等）の場合：３０㎡以上 - 住宅の建設費（土地取得費を含む）または購入価額が１億円以下の住宅
- 敷地面積の要件はなし
- 借入額は１００万円以上８，０００万円以下で、建設費 または購入価額以内
一般的なローンと異なる点として、住宅金融支援機構が定める要件に適合していないとローンを受けられない点については注意が必要です。
なお、上記の要件は一部簡便的に記載している部分もあるため、より詳細な要件については住宅金融支援機構のホームページを確認すると良いでしょう。
フラット３５のメリット
ここからはフラット３５のメリットについて紹介します。割と世間一般で言われていることなので、ご存じの点も多いと思います。
その１ ３５年間の固定金利
もっとも大きなメリットは３５年間の固定金利である点なのは間違いないでしょう。フラット２０やフラット５０など期間や商品によって利率が異なりますが、固定金利となる点は共通しています。
２０１８年６月現在では３５年固定利率で１．３％という非常にお得な金利で借入することができます。特に、優れている点としては将来金利上昇した場合においてもこの１．３％の利率で返済を進めることができるという点ですね。
正直マイナス金利政策まで導入されてから、金利がさらに低下するということは考えづらいのですが、仮に金利がさらに下がったとしても借り換えを行うことでより低金利でローンを再度見直すことも可能です。また、もちろんある程度の年数分だけ返済を進めていき、より利率の低いフラット２０などへ借り換えすることも可能ですので、柔軟に対応できる点もこのフラット３５の魅力です。
おそらくマイナス金利導入前にフラット３５で契約した方のほとんどは借り換えを行い、現在の低い利回りでなおかつフラット２０などの金利上昇リスクを回避できるローンを組まれていることが多いのではないでしょうか。
その２ 質の高い住宅取得を金利引下げで応援
フラット３５とは別に、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性、可変性などにおいて質の高い住宅を購入する場合には、金利を一定期間引き下げることができる「フラット３５Ｓ」によるローンを組むことができます。
金利引下げ幅は当初１０年間（または５年間）▲０．２５％の利率がフラット３５の利率から適用されるため、適用可能な物件である場合、利息分を抑えることができるお得な商品となります。
その３ 保証料０円、繰上返済手数料０円
住宅ローンの借入れに当たって一般的に必要となる保証料はかかりません。保証人も必要ありません。大手銀行では保証料として１，０００万円あたり約２０万円（返済期間３５年の場合）の保証料が必要となるケースが多いですが、最近のネット銀行では保証料無料としている銀行も複数あります。
フラット３５が特別優れているわけではありませんが、３，０００万円借入した場合には６０万円ほどの保証料を節約できる計算となるため、保証料無料という点は魅力的なポイントのひとつです。
また、返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。昔は繰上返済時に手数料が必要となった金融機関も多かったですが、今現在では繰上返済手数料は無料としている金融機関がほとんどです。フラット３５ももちろん無料な点は安心できます。
その４ 団体信用生命保険は任意扱い
長期間にわたるローンの返済であるため、万一のことがあった場合に備え、新機構団体信用生命保険や新３大疾病付機構団体信用生命保険に任意加入できます。
民間金融機関からローンを受ける場合には、団体信用生命保険への加入は義務となっていますが、フラット３５の場合は任意扱いとなります。借入期間中の不慮の事故などのリスクを回避する上では、加入しておくべき保険だと思いますが、団体信用生命保険への加入をせずにローンを組める点はある意味メリットとも言えます。
まとめ：長期の安定的なキャッシュフローを求めるのであれば◎
フラット３５の特徴である長期間の固定金利。これはまさしく将来の金利上昇リスクをヘッジする商品であり、変動金利よりも高く設定されている利率はあくまでも金利上昇リスクのヘッジコストと言えるでしょう。
私個人が何か特定の商品を支持するわけではありませんが、毎月の住宅ローン支払負担額が大きく、将来の金利上昇時に対応できないようであれば、積極的にフラット３５を検討してみるのも良いかと思います。
ただ、一方で設定されている固定金利は変動金利と比較するとだいぶ高く、現状であっても月々の金利負担額はかなり気になってくるところです。金利を引き下げるために、数年後に借換をするなど、返済計画を吟味しつつ最終的に決定するのが望ましいでしょう。
フラット３５がもつデメリットについては別記事で紹介したいと思いますが、メリットについては上記のような特徴があります。以上、ご参考まで。
