「賃貸ＶＳ持ち家」どちらが本当にお得か計算してみた

前回の記事では定性的な「賃貸ＶＳ持ち家」議論について紹介しましたが、今回は具体的な数字でどちらにお得感があるのか確認したいと思います。結論は定性的な議論ですでに出ていますが、定量的にどの程度の違いが出てくるのかチェックしてみましょう。

賃貸と持ち家のキャッシュフロー／ストック比較

今回は、賃貸で１０年住んだ場合と持ち家（今回は中古マンションを想定）で１０年住んだ場合とでどの程度キャッシュフロー／ストックに差があるのか確認したいと思います。

サンプルは家賃１３万円の西荻窪の物件

今回、記事を書いていたタイミングで販売されていたこちらの物件をチョイス。家賃は１２．９万円設定ということですが、計算上１３万円として考えたいと思います。中古マンションも同時期に販売されているため、比較がしやすいということからチョイスしました。

場所は西荻窪のマンションとしていますが、あくまでキャッシュフローと資産価値の比較であるため、西荻窪であるかどうかは全く関係ありません。あしからず。

賃貸派は１０年間で１，６９０万円の出費

出費は家賃と更新料の合計額

賃貸サイドは計算が簡単ですね。２年に１度、更新料の支払いということで、２ヶ月分の支払いを加算すると、１０年間での出費は

• 家賃１０年分（１２０ヶ月分）
• 更新料５回分（１０ヶ月分）

家賃は１ヶ月１３万円とすると、およそ１３万円＊（１２０ヶ月＋１０ヶ月）＝１，６９０万円となります。あくまで「引越をせず、同じ物件に住み続ける」という前提ですが、これが賃貸派住居コストの目安になります。

家賃１３万円だと都内利便性高いエリアなら１ＬＤＫあたりが限界？

立地条件をどこまで許容するのか、という問題は出てきてしまいますが、都内で家賃１３万円という制限で検索した場合、山手線最寄りの駅で物件を探そうとすると、１Ｒや１Ｋタイプの部屋ばかりとなってしまいます。

シングル世帯ならまだしも、ＤＩＮＫＳ世帯や子供ができた場合などは立地条件や築年数を多少悪くしてでも、広さを確保できるエリアへ移動するか、そもそもの家賃を上げるしかありません。

もちろん賃貸物件の特性上、２ＬＤＫ以上の部屋というものは絶対数が少なくライフステージによって選択肢が狭まるというデメリットがある点には注意が必要です。

購入派は１０年間で１，５１２万円＋１２４～２２４万円の出費

完璧に同じ物件は存在しない

ＳＵＵＭＯに載っている住宅の販売価格は３，９２０万円となっています。しかしながら、賃貸で出されている部屋と分譲として出されている部屋では、設備類は同じかもしれませんが、まず部屋の広さが元々異なります。

細かい点を他に言うと、方位は同じ「東」でも正確に同じ東側かどうかはわかりませんし、階数が異なるはずであるため、その分マンション価格は変動することとなります。ただし、これらの影響は全体に比して軽微な額と思われるため、今回は割愛して話を勧めます。

※タワーマンションなんかだと、２階の部屋と３０階の部屋では同じ広さかつ同じ部屋の構造であっても、明らかに３０階の方が値段が高くなります。ざっとの計算ですが、１，５００万円程度の価格差が生じても何らおかしくはないでしょう。あくまで低層マンションという条件で今回は話を進めたいと思います。

㎡単価で不動産価格を補正すると３，９２０万円→３，２００万円

３，９２０万円を㎡単価（７３．７３万円）で補正すると、およそ賃貸に出されている部屋の金額は約３，２００万円となります。こちらの金額で検証をしてみましょう。

購入時諸経費は不動産価格の４～７％（１２８～２２４万円）

新築か中古か、戸建てかマンションかで諸経費の水準は異なりますが、一般的な中古マンションのケースだと不動産価格の４～７％の諸経費がかかる、と言われています。

この諸経費には印紙代や金融機関の事務手数料、不動産仲介業者の仲介手数料など様々な項目があり、それらすべてをトータルした場合の金額となります。

不動産価格が３，２００万円の設定であるため、今回はその４～７％相当額である１２８～２２４万円が諸経費として掛かる見込みです。

毎月支払額は１２６，０００円と賃貸派より微減？

頭金なし、利率１．０％、借入期間は住宅ローンの最長期間である３５年として３，２００万円を借りたとすると、毎月返済額は約９万円ほどで済みます。ここに管理費、修繕積立金の支払いが加わります。

また、不動産購入の場合は固定資産税も支払う必要が出てきます。賃貸側の１ＬＤＫの部屋の管理費、修繕積立金の額は公開されていないため、こちらのサイト（マンションレビュー）をもとに設定してみました。

• 管理費　８，４００円／月
• 修繕積立金　１７，６００円／月
• 固定資産税　１０，０００円／月（簡便的に年間１２万円）

月々のキャッシュフローは、合計で１２６，０００円となります。固定資産税は毎月の支払いではありませんが、月単位で比較するため１２等分して含めています。１０年間だと１，５１２万円となりますね。

キャッシュフローで見た場合、どちらが高いかは判断できない

月々のキャッシュフローは、

• 賃貸の場合：１０年間で１，６９０万円
• 購入の場合：１０年間で１，５１２万円＋１２４～２２４万円

となり、かなり拮抗した水準となっています。これはすなわち、賃貸も購入もキャッシュフローで考えると大差ない、と結論づけることはできるのでしょうか？・・・残念ながら、そう簡単に言えるようなものではないようです。

更新料の有無で結果は変化する

賃貸が１，６９０万円と購入時の下限金額より金額が高いですが、更新料の水準／有無次第で１，５００万円程度まで下がる可能性もあり、これだけで賃貸が不利とは言えなさそうです。

管理費・修繕積立金・金利等の水準で結果はさらに変化する

購入側の計算では、管理費・修繕積立金・固定資産税を概算で算出している点や金利を１．０％で算出しているため、賃貸／購入の方が必ずしも有利と言うのは難しいでしょう。

共用施設が多いマンションであれば、管理費は高くなります。築年数が古いマンションであれば修繕積立金の額は高めに設定することとなります。

また、（細かい計算は数字をイメージすれば感覚的にわかると思いますため省略しますが）金利水準は低ければ低い程、購入派にとって有利な結果となります。

頭金の金額で金利負担額が変化する

不動産購入時には頭金を入れるのが一般的です。昔は不動産価格の２割を頭金で用意する、なんて話が常識のように言われていました。ただ、最近では頭金を入れずに不動産価格をすべてローンでまかなうフルローンで購入する方も増えてきている、と聞きます。

フルローンで購入する場合と頭金を一定額入れて購入する場合とでは、金利負担額が変わってくるため、明らかに頭金を入れた方が年間コストは下がる傾向となります。

今回の例でも、頭金を多めに入れられるのであれば、（金利負担額が減少するため）不動産購入派の方がより有利な結果が出てくるでしょう。

住宅ローン控除／すまい給付金で購入側が若干お得

住宅ローン控除が適用できる物件であれば、新築なら１０年間で最大４００万円、中古なら最大２００万円まで減額できます。減税まで考慮すると、購入派に有利なケースはやや多くなるかもしれません。

また、すまい給付金を活用できる人であれば、住宅購入の方がお得となるケースも多くなるでしょう。こちらは年収等の要件があるため、全員が適用できる制度ではないですが、受け取れる方にとっては非常に嬉しい制度となります。

１０年後の資産額はどうなるのか

賃貸派は家賃を払うことで、１０年後に何か資産形成できる訳ではありません。購入派の場合、住宅ローンという借金が残りますが、それと同時に不動産という資産も合わせて残ります。

住宅ローンは１０年後　約２，２００万円残っている

月々の住宅ローン返済額に充てられる金額を９万円とすると、１０年後の住宅ローン残債額は約２，４００万円になります。住宅ローンの計算自体はいろいろなサイトが公開していますが、将来時点の残債額を確認したい場合にはこちらのサイト（イー・ローン）などを活用してみると良いでしょう。

今回のケースでは、１０年間で８００万円ほどローンを返済できることになります。

不動産価格は毎年２％の下落で約２，５６０万円

一方で、３，２００万円で購入したマンションの資産価値は１０年後どうなっているでしょうか。

新築ではないため、比較的緩やかな下落となることが予想されますが、マンションの資産価値下落率を「２％＊経過年数」として約２０％下落したと計算すると、１０年後のマンションの価格は約２，５６０万円となります。

１０年後に１６０万円の含み益を得ることができる

このケースでは、住宅ローン残債額が２，４００万円であり、マンションの資産価値が２，５６０万円であるため、１０年後は１６０万円の含み益がある状態になると言えますね。

２，５６０万円ー２，４００万円＝１６０万円の含み益

賃貸では１０年住んだところで何か残る訳ではないので、購入側の方が１６０万円有利となる計算となりました。

ただし、この１６０万円の含み益はあくまで”含み益”であり、不動産を売却しない限り活用できない点には注意が必要です。

計算上の問題点が多数ある点に注意

今回の計算ではいくつか問題点があります。

• マンションの資産価値下落率は築年数、地域、突発的な災害などにより２％以上となることがある（逆に資産性が高い物件の場合、資産価値が上昇していくものもある）
• １０年後に売れる保証がある訳ではない（不動産買い取り業者がいるものの、ほぼ底値で買い叩かれるのが通常）
• 購入時、売却時には諸経費（建物価格の４～７％）がかかるため、諸経費を加味すると損するケースも多い
• 金利が変動した場合、返済計画どおりに債務が減らない可能性も

今時点で賃貸／購入がお得であると言うことができたとしても、社会経済情勢の変化により、その状況は一変する可能性が大いにあります。

まとめ：資産性の高い物件＝購入、そうでなければ賃貸

問題は「資産価値の変動」と「金利の変動」

あまり参考にならないまとめとなってしまっていますが、購入派に付きまとう問題は大きく分けると、「資産価値の変動」と「金利の変動」となります。

資産価値が高い物件を購入することができれば、将来的な売却価格も高くなる／スムーズに売却しやすくなることは明白ですし、経済状況によっては数年住んだ後にもかかわらず、買い値以上の金額で売れて売却益を得ることができたりもします。

また、金利の水準は一般的に低ければ低いほど購入派が有利な状況となります。金利が低ければ、総支払額は低く抑えることができますし、月々の負担額も減らすことができ、購入派にとって好都合なことは間違いありません。頭金を一定額入れる理由もここにあります。

諸経費があるため、短期スパンでの売買は圧倒的不利

ただ、そうは言っても短期的なスパン（５年前後）で考えると、諸経費分（不動産価格の４～７％）の影響もあり、不動産購入にはデメリットが目立つこととなります。そのため短期スパンに限定して考えると、相対的に”賃貸で暮らすこと”の方がメリットの大きい選択肢になると言えるでしょう。

たった５年前後で住み替えを繰り返した場合、資産価値のある良い物件であったとしても、買い替えコストが膨らんで結局損をする可能性が高くなります。また、地価下落の著しい過疎化地域や１０年以上の滞在が見込まれない地域での居住であれば尚更”賃貸で暮らす”方が有利となるでしょう。

今回のケースでも前提条件の設定次第でいかようにも結果がかわる話となりました。ただ、それらを踏まえて考えると、

• 資産価値が落ちない物件を購入できるか
• 金利の低い状態（低いタイミング）で借入ができるか
• いかに長期間住むことができるか

という点が大きなポイントとなるのではないでしょうか。以上、ご参考まで。